Entre 2010 et 2014, 1400 milliards de crédits immobiliers commerciaux devront trouver un refinancement, mais la moitié de ces emprunts sont d’un montant supérieur à la valeur actuelle du bien, avertit la Commission de Contrôle du Congrès américain, qui s’attend à une nouvelle vague de défaillances, pouvant provoquer de 200 à 300 milliards de pertes supplémentaires, principalement pour les petites banques régionales qui sont très présentes dans ce type d’opérations.
Congressional Oversight Panel, résumé du rapport de février 2010 – extrait :
Durant les années qui viennent, une vague de défaillances dans les crédits immobilier commerciaux pourrait menacer le système financier déjà affaibli des Etats-Unis.
Le Congressional Oversight Panel (Commission de Contrôle du Congrès) est profondément inquiet du fait que les pertes sur les crédits commerciaux pourraient mettre en péril la stabilité de nombreuses banques, en particulier les établissements de taille moyenne ou de petite taille, et que ces dommages, se propageant au-delà des banques, contribuent à la faiblesse prolongée de l’économie.
Les crédits immobiliers commerciaux sont souscrits par les développeurs pour acheter, construire, et entretenir des biens tels que les centres commerciaux, bureaux, hôtels et appartements. Ces prêts ont des durées de trois à dix ans, mais les paiements mensuels ne sont pas prévus pour rembourser la totalité du prêt sur cette période.
À la fin de la durée initiale, le solde de l’emprunt reste dû, et l’emprunteur doit souscrire un nouveau crédit pour financer son droit de propriété.
Les banques et les autres créditeurs des biens commerciaux feront face à deux risques principaux : (1) L’emprunteur pourra ne pas être en mesure de régler les intérêts et le principal pendant la durée du prêt, et (2) l’emprunteur pourra ne pas être en mesure d’obtenir de refinancement lorsque le prêt arrive à son terme. Dans les deux cas, le prêt sera en défaut et la propriété sera saisie.
Entre 2010 et 2014, environ 1 400 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux arriveront à leur terme. Près de la moitié sont actuellement « sous l’eau » – c’est-à-dire que l’emprunteur doit plus que la valeur actuelle de la propriété financée par l’emprunt.
La valeur des biens commerciaux a baissé de plus de 40 pour cent depuis le début de 2007. La forte pression à la baisse sur la valeur des biens résulte de l’augmentation du taux d’inoccupation, qui atteint aujourd’hui huit pour cent pour les immeubles d’habitation et 18 pour cent pour les immeubles de bureaux, et de la baisse des loyers, qui ont diminué de 40 pour cent pour les bureaux et de 33 pour cent pour les magasins.
Les pertes les plus importantes sur les crédits immobiliers commerciaux sont prévues pour 2011 et au-delà. Les pertes des banques pourraient atteindre 200 à 300 milliards de dollars. Les tests de stress effectués l’an dernier pour 19 grandes institutions financières sur leurs réserves en capital, ne portaient pas au-delà de la fin 2010.
Plus significatif encore, les petites et moyennes banques n’ont jamais été soumises à aucune étude comparable à celle des tests de stress, bien que ces établissement soient proportionnellement encore plus exposés que leurs homologues plus importants aux pertes sur les crédits immobiliers commerciaux.
Une vague importante de défauts de paiement sur les créances hypothécaires commerciales, provoquerait des dommages économiques qui pourraient avoir un impact sur les conditions d’existence de presque tous les Américains. Des complexes de bureaux, des hôtels, et des magasins de détail vides pourraient se traduire directement par des pertes d’emplois. Les saisies sur les immeubles d’habitation pourraient jeter des familles hors de leur foyer, même si elles n’ont jamais manqué un seul paiement de loyer.
Les banques qui subissent des pertes ou redoutent cette perspective pourraient devenir encore plus réticentes à accorder des crédits, ce qui pourrait à son tour réduire encore l’accès au crédit pour encore plus d’entreprises et de ménages, accélérant ainsi un cycle économique négatif.
Source : Commission de Contrôle du Congrès des Etats-Unis d’Amérique
Traduction française : ContreInfo
