Le régulateur des deux régies américaines du financement des prêts immobiliers, Fannie Mae et Freddie Mac, a estimé mardi impossible qu’elles remboursent les 180 milliards de dollars qu’a dépensés l’Etat fédéral pour les sauver.
“Les pertes des deux entreprises sont d’une telle magnitude qu’elles ne peuvent rembourser les contribuables dans aucune hypothèse imaginable“, a écrit le directeur général de l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA), Edward DeMarco, dans une lettre aux parlementaires.
M. DeMarco leur a exposé ses recommandations pour parvenir à l’objectif partagé par le législateur et le gouvernement de démanteler au cours de la décennie ces deux groupes nationalisés en 2008 pour leur éviter la faillite.
Selon lui, il faudra nécessairement bâtir une entité privée pour reprendre le rôle qu’assument Fannie Mae et Freddie Mac.
“Aucune infrastructure privée n’existe aujourd’hui qui soit capable de titriser les 100 milliards de dollars mensuels de nouveaux prêts immobiliers accordés aux ménages. Une fermeture pure et simple des régies ferait bondir les taux d’intérêt et limiterait l’offre de prêts hypothécaires“, a prévenu M. DeMarco.
Le marché des prêts immobiliers américains se distingue par le refus des prêteurs de conserver jusqu’à échéance les prêts, qui courent pour la très grande majorité sur 30 ans. Il existe donc un vaste marché secondaire où ces prêts sont assemblés dans des obligations (via la “titrisation“).
M. DeMarco a proposé de créer “un cadre pour relier les investisseurs sur le marché des capitaux aux propriétaires immobiliers, en particulier une plateforme de titrisation qui assemble les prêts dans toute une gamme de structures de titres et fournisse tout le soutien opérationnel pour traiter et suivre les mensualités depuis les emprunteurs vers les investisseurs“.
