Existe-t-il actuellement une bulle immobilière en France ? Et si oui, son dégonflement a-t-il déjà commencé ? Ces questions récurrentes refont surface avec une série de publications qui accréditent cette thèse et annoncent une baisse durable des prix.
Les prix en France sont-ils surestimés ? Oui, de l’ordre de 47%, a estimé The Economist dans un article publié fin mars 2012. Le magazine britannique est bien placé pour en parler : en Grande-Bretagne, comme en France, les prix de l’immobilier ont connu, depuis une vingtaine d’années, une hausse très soutenue : ils ont été multipliés par 3,2 outre-manche et par 2,6 dans l’hexagone, quand les prix allemands restaient stables.
Les professionnels de l’immobilier expliquent ces hausses par un déséquilibre, toujours d’actualité, entre l’offre et la demande de logements, notamment dans les grandes villes. Du même coup, ils discréditent l’idée d’une bulle immobilière, comparable à celle qui a explosé depuis 2008 en Espagne. De fait, malgré la crise, les prix en France ont continué à progresser, à tel point qu’elle est aujourd’hui le seul pays d’Europe occidentale où ils restent supérieurs à leur pic de 2008, juste avant la crise des subprimes.
Une bulle due au crédit immobilier ?
Comment expliquer une telle déconnexion entre l’inflation, le revenu disponible moyen et les prix immobiliers ? Pour Primeview, qui a également publié en fin de semaine dernière la troisième partie d’une étude intitulée « Vers une baisse massive de l’immobilier en France », deux facteurs permettent de la comprendre : l’augmentation de la capacité d’emprunt des Français et les aides fiscales gouvernementales.
Selon le cabinet de conseil, cité le 30 avril dans un article du quotidien économique Les Echos, la baisse des taux d’intérêt proposés par les banques françaises et l’augmentation conjointe de la durée des prêts – passés en moyenne de 14 ans à plus de 20 ans – ont permis une augmentation de 92% de la capacité d’emprunt des Français. Depuis 2008, les aides fiscales (Scellier, crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, etc.) et le Prêt à taux zéro ont fait le reste.
« Le diagnostic semble alors limpide », explique Pierre Sabatier. « En dépit d’une conjoncture pourtant difficile, jamais l’immobilier n’a été aussi cher qu’aujourd’hui, que ce soit en absolu ou en relatif. Cette bulle gigantesque, d’autant plus dangereuse qu’elle est étendue à l’ensemble du territoire, rend le secteur particulièrement fragile à toute évolution financière ou réglementaire défavorable. »
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