Le blocage des loyers ne sera pas la réponse au problème de logement en France. Mais cette mesure pourrait avoir un effet indirect considérable sur les prix de l’immobilier. En accélérant la désaffection des investisseurs pour l’investissement locatif, elle pourrait faire sauter la bulle.
Le «blocage» des loyers à la relocation va entrer en vigueur dès la rentrée. Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des territoires et du logement, va imposer par décret fin juin une limitation de la hausse des loyers dans les zones de tensions immobilières. «Il s’agit d’une disposition d’urgence pour répondre à la crise du logement qui pèse sur les ménages», indique la ministre écologiste. Ainsi, les propriétaires ne pourront plus augmenter à leur guise leur loyer à chaque changement de locataire. En moyenne, l’augmentation allait de 3,6% à 6%. Les nouveaux locataires seront désormais soumis au même tarif que les sortants -ajusté de l’indice de référence (IRL) de l’Insee (aujourd’hui à 2,36%).
Les acteurs du secteur n’ont pas tardé pour dénoncer l’inefficacité de cette mesure, qui risque d’après eux d’être contre-productive. Pour autant, mieux vaut de suite annoncer la couleur. Ce décret n’est que la première mesure d’un vaste chantier qui devra être mené jusqu’à la fin de l’année et aboutir à un plan de soutien au logement en 2013. Tel est le programme annoncé par Cécile Duflot.
Pour Serge Incerti Formentini, Président de la Confédération Nationale du Logement (CNL), qui représente les locataires, «l’augmentation du coût de la vie et la baisse du pouvoir d’achat ont induit un taux d’effort trop important pour se loger. Depuis les cinq dernières années, les propriétaires se sont gavés de cadeaux fiscaux et de loyers qui continuaient inlassablement de croître». Et d’ajouter, «il est de justice sociale qu’aujourd’hui on fasse une pause et de geler les loyers».
Hausse vertigineuse des prix de l’immobilier
Mais ce constat ne correspond pas vraiment à la réalité. Les prix des logements se sont envolés, pas les loyers… Nous vivons dans une bulle, une bulle immobilière qui ne cesse de gonfler depuis plus de 10 ans. Les prix ont ainsi augmenté de 140% depuis la fin des années 1990. Jacques Friggit, économiste spécialiste de l’immobilier, chargé de mission au Conseil général de l’environnement et du développement durable, a comparé sur longue période, l’évolution de l’indice du prix des logements à celle du revenu disponible des ménages (CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales et indices Notaires-INSEE désaisonnalisés). Après avoir suivi une évolution comparable pendant de nombreuses années, les deux indices se sont totalement désolidarisés. L’indice des prix dépasse aujourd’hui d’environ 70% celui du revenu par ménage.
Pour Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, les prix de l’immobilier français dans l’ancien sont ainsi surévalués aujourd’hui de l’ordre de 25% en moyenne et de 35% à Paris, au regard notamment des niveaux atteints par les taux d’effort théoriques qui correspondent à la charge de remboursement annuelle d’un crédit habitat rapportée au revenu annuel du ménage.
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